№ 1140
*** 05.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
десети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:Михаил Михайлов
при участието на секретаря Сияна К. Г.а
като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело №
20233100100660 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по предявени от „РЕНИТА ЛУКС"
ЕООД, ЕИК *********, *** срещу „СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК
*********, *** обективно кумулативно съединени искове, с правно осн. чл. 124, ал. 1
ГПК за установяване в отношенията между страните, че „РЕНИТА ЛУКС" ЕООД, е
собственик на следните недвижими имоти, на основание давностно владение,
осъществено в периода от 15.06.2006г. до деня на подаване на исковата молба -
16.01.2023г. /вкл./, както следва:
1./ 378,45 кв.м. идеални части от имот с идентификатор № ***** по КККР,
одобрени със Заповед № РД - 18 - 64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, целият с площ от 2 798 кв.м., находящ се в **** № 1-А, при граници: №№
10135.3511.134, 10135.3511.106, **** 10135.3511.515, 10135.3511.105;
2./ самостоятелен обект, представляващ паркинг - гараж с площ от 986 кв.м.,
намиращ се в на ниво „-1" в сграда с идентификатор № *****.1 по КККР,
одобрени със Заповед № РД - 18 - 64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, изградена в ПИ с идентификатор № *****, находящ се в **** № 1-А, при
граници: на север: избени помещения на *** на сграда с идентификатор № *****.1 и
ПИ с идентификатор № **** на изток: вход Б на сграда с идентификатор № *****.2,
на юг: ПИ № ******, състоящ се от гараж № 8 с идентификатор № *****.1.64 с
площ от 30, 64 кв.м. с 2, 19 кв.м. прилежащи части при съседи: на същия етаж:
*****.1.65; под обекта: няма; над обекта: *****.1.6, *****.1.6 и *****.1.4, гараж № 13
с идентификатор № *****.1.69 с площ от 37, 50 кв.м. с 6, 57 кв.м. прилежащи части
при съседи: на същия етаж: няма; под обекта: няма; над обекта: *****.1.4, *****.1.72,
склад № 1 с идентификатор № *****.1.71 с площ от 245 кв.м. с 36, 51 кв.м.
прилежащи части при съседи: на същия етаж: *****.1.102; под обекта: няма; над
обекта: *****.1.2, *****.1.101 и *****.1.1, както и от 16 броя паркоместа, както
следва:
1./с идентификатор *****.1.102 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 22, с площ от 12.50 кв.м.,
1
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.70; *****.1.71; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.2.
2./с идентификатор *****.1.57 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 1, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.58; под обекта - няма,
над обекта: няма.
3./с идентификатор *****.1.58 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 2, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.57; под обекта - няма,
над обекта: няма.
4./с идентификатор *****.1.59 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 3, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.58; *****.1.60; под
обекта - няма, над обекта: няма.
5./с идентификатор *****.1.60 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 4, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.59; *****.1.61; под
обекта - няма, над обекта: няма.
6./с идентификатор *****.1.61 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 5, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.60; *****.1.62; под
обекта - няма, над обекта: няма.
7./с идентификатор *****.1.62 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 6, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.61; *****.1.63; под
обекта - няма, над обекта: няма.
8./с идентификатор *****.1.63 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 7, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.62; под обекта - няма,
над обекта: няма.
2
9./с идентификатор *****.1.65 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 9, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.66; *****.1.64.; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.4.
10./с идентификатор *****.1.66 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: ****** представляващ обект пл. № 10, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.67; *****.1.65; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.4.
11./с идентификатор *****.1.67 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 11, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 0.14%, при граници: на същия етаж *****.1.68;
*****.1.66; под обекта - няма, над обекта: *****.1.13.
12./с идентификатор *****.1.68 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 12, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.67; под обекта - няма,
над обекта: няма.
13./с идентификатор *****.1.70 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 21, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.76; *****.1.102; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.2.
14./с идентификатор *****.1.73 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 17, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж - няма; под обекта - няма, над
обекта: *****.1.72.
15./с идентификатор *****.1.74 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 18, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.75; под обекта - няма,
над обекта: *****.1.72.
16./с идентификатор *****.1.75 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 19, с площ от 12.50 кв.м.,
3
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.74; *****.1.76; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.3.
Претендират се и сторените по делото съдебно - деловодни разноски.
В исковата молба, ищецът „РЕНИТА ЛУКС" ЕООД, представлявано от А.Б. твърди,
че на 15.06.2006г. е сключил със „СИТИ ЦЕНТЪР" ООД, също представлявано от А.Б.
предварителен договор за покупко - продажба на самостоятелен обект, представляващ
паркинг-гараж, намиращ се на ниво „-1" в изградената в ПИ с идентификатор № *****
жилищна сграда и идеални части от дворното място.
С него, обещателят „СИТИ ЦЕНТЪР" ООД е поел задължение да прехвърли на
„РЕНИТА ЛУКС" ЕООД правото на собственост върху тях в срок до 31.12.2008г.
срещу уговорена цена.
Владението върху имотите е предадено на купувача в деня на сключване на
предварителния договор, който поел задължение и завършил обектите за своя сметка
до издаване на разрешение за ползване.
Ищецът твърди, че е придобил собствеността върху недвижимите имоти, чрез явно,
несъмнено и необезпокоявано владение с намерение за своене, осъществявано от деня
на предаване на владението до деня на подаване на исковата молба, което право не е
оспорено, както от продавача, така и от трети лица.
Спрямо ответника „СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД е открито производство по
несъстоятелност с решение от 21.12.2013г. по т.д. № 1301/2013г. по описа на ВОС, а с
решение от 2015г. правомощията на А.Б. са прекратени. През есента на 2022г.
синдикът, в качеството на представляващ несъстоятелния търговец, е изготвил доклад
и отчет, в който е посочил, че имотите, отдавани под наем от ищеца, принадлежат на
„СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД /в несъстоятелност/ и са част от масата на несъстоятелността,
с което оспорва основанието, на което ищецът е станал собственик.
Въз основа на изложеното се настоява за уважаване на предявените положителни
установителни искове.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от „СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД /в
несъстоятелност/, с който предявените искове се оспорват.
Поддържа се, че и дворното място, и паркинг - гаражът, вкл. 31 броя паркоместа за
ползване, всеки с площ от 12, 5 кв.м., вкл. и площ за маневриране, два гаража, един
склад и рампа, представляват обща част по естеството си или по предназначение,
поради което не могат да се придобиват по давност, по следните съображения:
В дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост /ЕС/. Земята
върху която е построена сградата е обща част по естеството си. Незастроената част от
терена е предназначена за паркиране на автомобили за онези собственици на
самостоятелни обекти, за които не са налични места за паркиране в паркинг - гаража.
4
След като с инвестиционния проект е предвидено наличие на места за паркиране, то
тази част от терена е обща част по естеството си. Ако се приеме, че не е обща част по
естеството си, то тя е обща част по предназначение, такова каквото е определено от
собственика на терена преди изграждане на сградата в режим на ЕС - използването му
за паркиране на 35 броя автомобили.
Паркинг-гаражът попада частично под блок „А" и блок „Б", с които е конструктивно
свързан, като част от конструкцията на блок „Б" съвпада с конструкцията на гаража.
От него се преминава към избените помещения на двете сгради, в които са
разположени стълбищни клетки и асансьорни уредби, чрез които се осигурява достъп
до самостоятелните обекти. След като представлява неразделна част от конструкцията
на сградата без която не може да съществува, то обектът е обща част по естеството си.
При изграждане на сградите в поземления имот, ответникът, който е бил собственик
на терена, в съответствие със ЗУТ и Наредба № 2/29.06.2004г. за планиране и
проектиране на комуникационно - транспортните системи на урбанизираните
територии, е осигурил възможност за паркиране на автомобили, както в незастроената
част от терена, чрез „разчертаване" на отделни места за паркиране, така и в самата
сграда, чрез изграждане на паркинг, по начин, че всеки собственик на самостоятелен
обект да разполага с място за паркиране. Изпълнението на тези изисквания е условие
за одобряване на проектите и започване на строителството на сградите, поради което
паркинг-гаражът има статут на обща част по предназначение, което не е променено от
собственика преди възникване на етажната собственост.
В случай, че дворното място и паркинг - гаражът не са обща част по естеството си
или по предназначение, то се оспорва владението да е предадено изобщо, а в частност
на датата, посочена в предварителния договор.
Към 15.06.2006г., сградата не е била изградена до етап „груб строеж", поради което
ответникът не е могъл да предаде владението върху обекти, които нямат самостоятелен
характер. Изграждането на паркинга е реализирано едва на 16.04.2008г., така както е
посочено в акт обр. 15.
Част от паркоместата не са били във владение на ответника, поради прехвърляне на
правото на строеж върху тях на трети лица, а по отношение на друга част, владението
е предадено на купувачи след датата на предварителния договор. Сключените
договори за продажба на право на строеж не са нищожни, а следва да се счита, че с
тях са прехвърлени идеални части от обект, представляващ подземен гараж. Оспорва
се паркинг-гаражът да е отдаван под наем от ищцовото дружество.
Твърди се, че датата, посочена в предварителния договор не е тази, на която
договорът е сключен, както и, че документът не удостоверява предаване на владението
върху обектите. Документът е антидатиран, тъй като към 15.06.2006г.
правноорганизационна форма на купувача е „РЕНИТА ЛУКС" ООД, а считано от
20.08.2009г. еднолично дружество с ограничена отговорност; индивидуализацията на
5
обектите не съответства на действителната, а в договора е посочено, че всяка страна
може да упражни правата си по чл. 19, ал. 3 ГПК по реда на Глава 31 ГПК, който
процесуален закон е в сила едва от 01.03.2008г. и уговорената в договора цена не е
заплатена на продавача. Оспорват се твърденията, че ищецът е придобил
собствеността въз основа на явно, несъмнено владение, осъществено от 15.06.2006г. до
дена на подаване на исковата молба по следните съображения:
Ищцовото дружество, чрез представляващия се А.Б. не е установило фактическата
власт върху имотите още на 15.06.2006г. и не е извършвал довършителни работи в тях,
последното установено от съС.ието им, удостоверено в съставения протокол от
синдика. Владението е скрито, тъй като не е демонстрирано пред действителния
собственик, чрез извършване на каквито и да е действия, сочещи своенето им. Фактът,
че А.Б. е представляващ и двете дружества в определен период от време, изключва
възможността владението да е явно, а недобросъвестният му отказ да защити правата
на „СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД /в несъстоятелност/, изключва течението на давността до
прекратяване на неговите правомощия. Дори и да се приеме, че ищецът е установил
владение от 15.06.2006г., то изискуемият от закона 10 - годишен давностен срок, е бил
прекъснат с налагането на обща възбрана, явяващо се предприето изпълнително
действие с решението за открИ.е на производство по несъстоятелност, считано от
21.12.2013г., както и на 07.07.2015г., когато е вписано в ТР решението за обявяване на
длъжника в несъстоятелност.
Предвид изложеното, се настоява за отхвърлянето на предявените искове.
Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и
поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа
страна:
Представено е удостоверение за строеж № 173/30.12.2004г. издадено от *****, от
което се установява, че на А.Н.Б. е разрешено изграждането на жилищна сграда – ***
и Б, магазини и подземен гараж, съобразно одобрен инвестиционен проект в имот
намиращ се в ***** УПИ XVI-131а.
С договор за покупко – продажба от 19.10.2005г., оформен в НА № 122/2005г.,
А.Н.Б. е продава на ответника „Сити Център“ ЕООД, представлявано от А.Б.
недвижим имот с площ от 2752 кв.м. намиращ се в ***** УПИ XVI-131а.
С предварителен договор за покупко – продажба от 15.06.2006г. „Сити център“
ЕООД в качеството му на продавач се задължава да продаде на „Ренита- Лукс“ ООД в
качеството му на купувач 16 бр. паркоместа, гараж №8, гараж №13 и склад намиращи
се на ***** жилищна сграда изградена на етап груб строеж в ***** УПИ XVI-131а,
като и 378,45 кв. метра идеални части от дворното място УПИ XVI-131а, което било
предназначено за 35 бр. външни паркоместа. Уговорена е цена от 53322,89 лева, като
срокът за сключване на окончателен договор е определен до 30.12.2008г. В т.8 от
договора страните са се споразумели, че владението на имотите предмет на договора
6
се предава с подписване на договора.
Прието по делото е ценообразуване /площообразуване/ на жилищна сграда
предвидена за изграждане в ***** УПИ XVI-131а от месец октомври 2007г. , с което е
стойността на правото строеж в размер на 17833 лева е разпределена пропорционално
и съобразно площта на предвидените за изграждане в сградата обекти, съответно за
вход А и вход Б на сградата.
Видно от удостоверение от ***** от 05.03.2008г., същото издадено по заявление на
„Сити център“ ЕООД, административния адрес на сграда в града е както следва: за
тяло А – **** съответно за тяло Б – ******
Представено по делото е удостоверение № 27/25.04.2008г. от *****, от което се
установява, че е въведен в експлоатация строеж представляващ жилищна сграда,
състояща се от два блока А и Б и подземен гараж, същата изградена в недвижим имот
в ***** УПИ XVI-131а.
Представен е констативен акт за установяване годността за приемане на строеж от
18.04.2008г., с който възложителите, проектантът, строителят и консултантите са
удостоверили, че стоежът на жилищна сграда състояща се от *** и *** с подземен
гараж е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти и екзекутивна
документация.
Приети по делото са договори за покупко – продажба на правото на строеж досежно
самостоятелни обекти предвидени за изграждане в сграда в имот ***** УПИ XVI-
131а, по които продавач е ответникът „Сити център“ ЕООД сключени с трети на спора
лице с предмет съответното предвидено в сградата жилище, прилежащото му избено
помещение, при посочване и на съответния номер от паркомясто находящо се в
подземен гараж със съответната му площ, граници и проценти от идеалните части на
сградата и правото на строеж, както следва: НА 27/2006г, НА 32/2006г, НА 178/2006г.,
НА 86/2006г.
Приети по делото са договори за покупко – продажба с предмет паркоместа в
подземен гараж от 2008г., както и множество договори от 2009г. за покупко –
продажба оформени в съответните нотариални актове, от които се установява, че
ответникът „Сити център“ в качеството му на продавач се е разпоредил със
съответните идеални части от дворното място с идентификатор ***** в полза на трети
на спора лица, с които договори продавачът си е запазил правото на ползване на
всички 35 бр. външни паркоместа, от които от 1 до 16 пред *** на сградата, а
останалите от 17 до 35 намиращи се в западната част на дворното място, съобразно
ситуационна схема, същата неразделна част от архитектурния проект, както и правото
тези паркоместа да бъдат отстъпвани на трети лица собственици на идеални части от
дворното място.
Представена по делото е справка /л.502/ по партиди водени при СГКК във връзка с
вписвания в кадастралните регистри на титулярите на съответните права, след
7
реализиране на разпоредителни сделки с тях досежно процесния имот.
Представен по делото е договор за замяна на недвижим имот оформен в НА
№63/2009г. /л.494/, с който ответникът „Сити център“ ЕООД прехвърля на трето на
спора лице 25 кв.м. идеални части от дворното място с идентификатор *****, като
същевременно предоставя и правото на ползване на приобретателите по договора на
два броя паркоместа №15 и №16 намиращи се през *** на сградата, като в замяна на
това „ Сити център“ ЕООД получава правото на собственост върху паркомясто №9
намиращо се в подземен гараж на сградата.
С договор за покупко – продажба оформен в НА № 30/2010г./л.497/ ответникът е
придобил правото на собственост досежно паркомясто №11 намиращо се подземен
гараж от трето на спора лице, на което същото е било продадено въз основа на договор
за покупко – продажба оформен в НА №86/2006г. / л.381/.
С договор за покупко – продажба по реда на чл. 718 ТЗ оформен в НА №52/2020г.
/л.500/, ответникът „Сити център“ ЕООД е продал на трето на спора лице 37,50 кв.м.
идеални части от имот с идентификатор *****, които са разпределени за ползване като
външно паркомясто №12, №13 и №14, разположени пред *** на сградата построена в
имота.
Представен по делото е договор за наем от 01.06.2020г., по силата на който „Ренита
лукс“ ЕООД в качеството му на наемодател отдава под наем на „СБ Кар 62“ ЕООД в
качеството му на наемател – паркинг намиращ се в *** ****** като с анекс от
01.06.2021г., съответно 01.06.2022г., договорът за наем е продължен до 31.06.2023г.
Прието по делото е заключение по съдебно – счетоводна експертиза на вещото лице
Б. Б., в която се посочва, че при преглед на счетоводствата, както на ищцовото
дружество, така и на ответника не се установява уговорената и посочена в
предварителния договор за покупко – продажба от 15.06.2006г. сума от 53 322,89 лева
да е осчетоводена в счетоводството и на двете дружества. Посочва се, че при преглед
на счетоводствата на страните, съответно дневниците за продажби и покупки, не се
установяват счетоводни документи, които да установят извършеното заплащане на
уговорената сума по предварителния договор от ищеца в полза на ответника, като в
заключението си вещото лице посочва, че счетоводствата на страните по спора са
водени редовно и съобразно изискванията на закона.
В заключението си по допълнително назначената съдебно – счетоводна експертиза,
вещото лице Б. посочва, че в счетоводството на ищеца са осчетоводени приходи от
наем по договор с търговското дружество „СБ Кар-62“ ЕООД за периода 01.06.2020г. –
31.06.2023г. , които възлизат на сумата от общо 55500 лева с вкл. ДДС.
Прието по делото е заключение по съдебно – техническа експертиза на вещото лице
В. С., в която се посочва, че в процесното дворно място с идентификатор ***** е
изградена жилищна сграда с два входа – *** и ***, със съответните стълбища и
асансьори за етажи. Изграждането на сградата е започнало на 07.02.2005г., като за ***
8
е приключило 2006г., за *** през 2007г., но акт обр. 15 и за двата входа е приет на
16.04.2008г.
При прегледа на строителната документация вещото лице посочва, че съобразно
предвижданията на инвестиционния проект във *** на жилищна та сграда е следвало
да бъдат изградени 60 бр. жилища, 2 бр. ателиета, 2 магазина, 1 гараж и 30 паркоместа
в подземния гараж. Във *** е било предвидено изграждане на 32 бр. апартаменти и 8
магазина. Констатира, че по време на строежа е допуснато изменение на
предвижданията за изграждане на обекти в сградата, като фактически построени са
във *** - 57 бр. жилища, 19 ателиета, 2 кабинета, 3 магазина, 3 гаража и 14 паркоместа
в подземния гараж, съответно във *** – 36 апартамента, 1 бр. ателие, 5 магазина и 1
бр. Б. офис.
Съобразно действащите към този момент правила и норми в областта на
сторителството в сградата е следвало да бъдат предвидени общо 105 бр. паркоместа,
като са изпълнени общо 66 бр., от които 35 бр. в дворната част на имота, 30 бр. в
подземен гараж и 1 бр. гараж на ниво партер в бл. А.
Вещото лице установява, че в дворната част са осигурени 35 бр. паркоместа с обща
площ от 404,5 кв.м. към които предава и 169,45 кв.м. маневрена площ, като при
графична съпоставка на местоположението на местата за паркиране в дворното място
и съответната маневрена площ с прилежащата площ на сградата намираща се в имота
/Приложение №16 – л. 675/, посочва, че се установява частично припокрИ.е на двете
площи, като дава заключение, че свободната дворна площ в имота възлиза на 385
кв.м. Одобреният инвестиционен проект посочва, че предвижда реализиране на 35
места за паркиране в дворното място, от които 16 с достъп от към ***** и 19 бр. от
към *** на сградата.
При преглед на строителните книжа и в частност обяснителна записка към
архитектурен проект констатира, че подземният гараж е предвиден като общ за двата
входа, като за него няма топла връзка с двете тела на сградата, а достъпа до него се
осъществява посредством рампа. Дава заключение, че подземния гараж може да има
статут на самостоятелен обект в сградата, като изрично посочва, че при
ценообразуване на сградата той не е посочен като такъв. Излага, че е съобразно
строителните правила и норми би се допуснало противоречие при обособяване на
подземния гараж като самостоятелен имот, който самостоятелен имот да бъдат
ситуирани и други самостоятелни имоти – гаражи и склад. В ценообразуването на
сградата са включени съответните паркоместа и гаражи, съответно маневрената площ е
отнесена към тази на общите части на сградата. В съдебно заседание при защита на
заключението си вещото лице посочва, че гараж №8 и №13, като и склад са отразени в
екзекутивната строителна документация, като същите могат по смисъла на
строителните правила и норми да бъдат самостоятелни обекти. Досежно гаражите №8
и №13 посочва след оглед на място, че същите имат три ограждащи стени, като не да
поставени гаражните им врати.
9
При анализ на строителната документация на сградата констатира, че общата площ
на паркинг – гаража възлиза на 943,59 кв.м., в която площ се включва и площта на
двата гаража и склад. В строителните чертежи тази площ е посочена като 31 бр.
паркоместа /като пояснява, че действително са 30 бр. доколкото паркомясто №13 не е
предвидено/, като самият паркинг – гараж се намира в подземната част на сградата,
частично разположен под *** на същата и част от дворното място с вход посредством
рампа, с обща конструкция с двата входа на сградата. При преглед на екзекутивната
документация констатира обособяване на 2 гаража и един склад за сметка на
предвидени първоначално паркоместа, при което реализираните паркоместа възлизат
на 17 бр. В приложение №1 /л.651/ посочва начинът, по който се ситуират
предвидените първоначално паркоместа /31 бр./ и реализираните такива включително
и наличните склад и два гаража. При преглед на строителната документация и в
частност одобрения инвестиционен проект излага, че въз основа на същия не е било
предвидено изграждане гаражи и склад, същите са отразени в екзекутивната
строителна документация, надлежно заверена през 2008г. от общинската
администрация. Изрично посочва, че съобразно строителната документация за
сградата изготвена към 2006г., не се установява наличието на така посочените обекти.
Вещото лице при съпоставка на обектите посочени в предварителния договор за
покупко – продажба и площообразуването /ценообразуване/ на сградата установява
наличие на идентичност на тези имоти с имотите предмет на спора.
При анализ на строителната документация експертът посочва, че площта на всяко
едно паркомясто съобразно инвестиционния проект е предвидена да възлиза на 12,5
кв.м., като към всяко място за паркиране са били предвидени и 2,19 кв.м. идеални
части от облещите части на сградата. Съобразно инвестиционния проект е предвидена
и маневрена площ в размер на 390,14 кв.м., която вещото лице посочва, че се включва
в общите части на сградата. В действителност при изпълнение на строителството са
реализирани 323,55 кв.м. маневрена площ и 57,91 кв.м. открита входна рампа.
По отношение на реализираното строителство посочва, че общата РЗП възлиза на
9342 кв.м., като общите части на сградата са изпълнени в размер на 1574,68 кв.м. /като
в т. 12 от заключението си посочва, че съобразно предвижданията по инвестиционен
проект същите възлизат в размер на 1562,20 кв.м./ Съобразно височината на сградата и
нейната площ, изчислява, че прилежащата площ от дворното място към сградата
възлиза на 1302 кв.м., като след приспадане на незастроената площ от дворното място
и прилежащата площ от сградата, посочва, че свободната площ на същото възлиза на
385 кв.м. Площта на дворното място по документ за собственост възлиза на 2752 кв.м.,
а измерена графично и нанесена в КККР на *** възлиза на 2886 кв.м., като съобразно
действащата и актуална КККР площта възлиза на 2798 кв.м. При анализ на
осъществените прехвърлителни сделки от ответника в полза на етажни собственици с
предмет идеални части от дворното място констатира, че оставащата част от площта
на имота възлиза на 1064 кв.м. /2798 кв.м. площ на дворното място по актуална
10
КККР, минус 1734 кв.м. ид. части от дворното място по разпоредителни сделки/.
Разпитан в хода на съдебното производство е свидетелят А. Д. Н. – Б. – брат на
представляващия и управляващ ищцовото дружество. В разпитът си свидетелят
посочва, че е бил управляващ и представляващ
Ищцовото дружество, като дружеството „Сити център“ ЕООД е било създадено през
1995г. Свидетелят излага, че тай като физическо лице е придобил собствеността върху
имот – дворно място в ***** а строителството в имота е реализирано от търговското
дружество „Сити център“ ЕООД, на което недвижимият имот е бил прехвърлен.
Свидетелят излага, че през 2006г. е сключен предварителен договор с ответника,
като владението е било предадено още с първата копка по строежа осъществена през
м.02 на 2005г. подземния паркинг бил изграден през 2006г., като неговото владение
свидетелят предал без паркомясто №9, което било продадено на 28.03.2006г., № 6,
продадено на 29.03.2006г. и №20 продадено на 21.04.2006г.
Самият подземен гараж излага, че бил построен върху дере и така поС.но се
наводнявал, при което клиентите закупили паркоместа в него изявили желание за
връщане на парите по сделката или замяна с други външни места за паркиране. С
оглед запазване коректност към последните, свидетелят изкупил обратно места за
паркиране № 6, 9, 11 и 19, като в замяна предоставил места за паркиране във външната
дворна част.
Излага в разпитът си, че всички ремонти, които е са осъществени след 2006г., са
били извършени и заплатени от „Ренита лукс“.
Разпитан по искане на ищеца е свидетелят С. Б. С.. Свидетелят излага, че е наел
преди около 10 години /считано от 2009г./ помещение от ищеца намиращо се в сграда
в *** ул. *** което представлява подземен гараж. Уговореният наем, който заплащал
на ищеца възлизал на 150 лева, като заплащане на същия му били издавани фактури на
представляваното от него търговско дружество „СБ Кар“ ЕООД. Писмен договор с
ищеца бил сключен по- късно, считано от момента, в който свидетелят започнал да
заплаща наемни вноски, доколкото посочва, че съобразно първоначални уговорки той
е следвало да осъществи ремонтна дейност свързана с отводняване на имота.
Свидетелят посочва, че подземната част на имота е разделена на две части, като
свидетелят използва предната част на имота, а в останалата се намира имущество на
ищеца. Използваната от него част от имот той използвал за преотдаване под наем на
трети страни.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи:
Изложените в исковата молба твърдения и формулираният, въз основа на тях,
петитум на исковата претенция обуславят извод за предявени положителени
установителени искове за собственост с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за
установяване по отношение на ответното търговско дружество, че ищецът е носител на
11
вещното право на собственост досежно процесните идеални части от дворното място,
върху което е построена жилищна сграда, както и на обект при твърдения, че същия е
самостоятелен такъв представляващ паркинг – гараж, намиращ се на етаж -1
/подземен/ на сградата ситуирана в имота. Спецификата на установителния иск в
качеството му на положителен установителен такъв обуславя разпределението на
доказателствената тежест между страните досежно установяване на елементите от
фактическия състав на спорното право. В качеството му на страна, заявяваща право на
собственост върху имота, ищцовото дружество следва да установи по пътя на главното
и пълно доказване наличието на предпоставките за възникване на въведеното
придобивно основание.
В настоящия случай ищецът основава своите твърдения за придобИ.е на материални
права върху процесните идеални части от земя и паркинг – гараж в сграда намираща
се в имота въз основа на оригинерно придобивно основание, а именно установено
давностно владение за периода от 15.06.2006г., което владение твърди, че упражнява и
към момента на депозиране на исковата молба в съда. При тези твърдения поддържа,
че фактическият състав на придобивната давност е осъществен посредством
упражнявано трайно, явно и без прекъсване владение в продължение на 10 години или
към 15.06.2016г., от който момент той се легитимира за собственик на процесните
идеални части от земята и паркинг – гараж въз основа на посоченото оригинерно
придобивно основание, като ответното търговско дружество със свои фактически и
правни действия оспорва придобитите от него материални права върху процесните
имоти.
От анализа на събраните в хода на съдебното производство доказателства съдът
приема, че ответникът е придобил правото на собственост върху недвижим имот
представляващ УПИ-131а находящ се в *** *** с площ по документ за собственост в
размер на 2752 кв.м. въз основа на разпоредителна сделка от 19.10.2005г., оформена в
нотариален акт № 122 от 2005г. Имотът е придобит от физическото лице А.Б. /свидетел
в производството по делото/, който към момента на сделката има качество и на
управляващ и представляващ ответното дружество „Сити център“ ЕООД. Преди
осъществяване на процесната разпоредителна сделка, а именно през 2004г. на
собственика на имота Б. е разрешено изграждането на жилищна сграда състояща се от
два входа А и Б с магазини и подземен гараж, съобразно одобрен инвестиционен
проект. От представените по делото писмени доказателства и заключение по съдебно –
техническа експертиза на вещото лице В. С., което се кредитира напълно като
обективно и компетентно дадено, съдът приема, че строителството в имота е
реализирано, за което обстоятелство е издадено удостоверение за въвеждане в
експлоатация № 27/25.04.2008г. от съответната районна администрация при ****, в
чийто район попада сградата. Не се установява по делото, че е осъществено поетапно
въвеждане на сградата в експлоатация, като от заключението на вещото лице С. съдът
приема, че строителството на сградата е започнало на 07.02.2005г., съответно
12
завършило за *** през 2006г., а това за частта на *** е завършило през 2007г., като акт
обр. 15 за сградата е приет едновременно за двете й части през 2008г.
Съобразно одобрения инвестиционен проект в сградата е било предвидено
изграждането на 60 жилища, 2 ателиета, 2 магазина, 1 гараж и подземен паркинг във
вход А, а по отношение на *** – 32 жилища и 8 магазина. От заключението на вещото
лице С., съдът приема, че в хода на сторителството на сградата е допуснато изменение
на предварителните предвиждания, които са били посочени в одобреният
инвестиционен проект, за които изменения са издадени и надлежно заверени от
съответната районна администрация съответните екзекутивни строителни книжа,
съобразно което изменение фактически по отношение на *** на сградата са построени
57 жилища, 19 ателиета, 2 кабинета, 3 магазина, 3 гаража и 14 паркоместа в подземен
гараж, съответно във *** – 36 апартамента, 1 ателие, 5 магазина и Б. офис. Фактически
реализираното строителство на сградата обусловило обща РЗП на същата от 9342
кв.м., от които 1574,68 кв.м. идеални части. Съобразно височината на сградата и
застроеното, вещото лице посочва, че прилежащата площ от дворното място към
сградата възлиза на 1302 кв.м, като след приспадане на незастоената площ и
прилежащата площ на сградата от дворното място, експертът посочва, че свободната
площ от дворното място възлиза на 385 кв.м.
При гореизложената и приета от съда фактическа обстановка следва да бъдат
обсъдени твърденията и възраженията на страните по спора.
Ищецът поддържа, че е установил фактическа власт върху процесните 378,45 кв.м.
идеални части от дворното място считано от 15.06.2006г., на която дата твърди, че е
сключен предварителен договор за покупко – продажба включващ посочените идеални
части от земята, по силата на който ответното търговско дружество „Сити център“
ЕООД е поело задължение да прехвърли правото на собственост върху същите, като
сключи окончателен договор до 30.12.2008г. Посоченият договор е представен от
ищеца и прието към доказателствения материал по делото, видно от който страните са
уговорили изрично, че владението върху имотите предмет на договора са предава в
деня на подписване на същия. Преди да бъдат обсъдени възраженията на ответника
досежно достоверната дата на договора, следва да бъдат обсъдени възраженията му за
неоснователност на този иск, която неоснователност обосновава досежно
невъзможността да бъдат придобити по давност процесните идеални части от
дворното място, в което е построена сградата, доколкото същите имат характер на
общи части към самата сграда.
Съобразно съдържанието на разпоредбата на чл. 38 ЗС при сгради, в които етажи
или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи за всички
собственица са земята, върху която е построена сградата. Съдържанието на
разпоредбата включва също така и дворът, като обща част ведно с общи
конструктивни елементи на сградата, както и изрично посочени помещения и
инсталации. От своя страна общите части се разделят на две групи, такива по
13
естеството си и такива по предназначение. Земята, която е част от дворното място
върху която е построена сградата, т.е. застроената площ по смисъла на т.15 от §5 от ДР
на ЗУТ е винаги обща част принадлежаща към сградата и то обща част по естеството
си, доколкото сградата не може да съществува без нея. В процесния случая застроената
площ на сградата, с която тя се разполага върху дворното място възлиза на 1111 кв.м.
Това е площ от двора, която е изгубила своето самостоятелно предназначение на
отделен имот, същата изцяло обслужва построената върху нея сграда, поради което не
може да бъде предмет на отделни разпоредителни сделки без включване на
самостоятелни имоти, които са построени в сградата, съответно не може да бъде
придобИ.а и по давност след възникване на индивидуалните обекти на правото на
собственост, който момент се свързва с изграждане на сградата на етап „груб строеж“.
Доколкото не е установено поетапно строителство, то съдът приема, че грубия строеж
на сградата в нейната цялост е завършен през 2008г.
Към останалата част от дворното място, а именно тази извън застоената площ,
следва да бъдат отнесени прилежащите площи към сградата, както и т. нар. свободни
площи /стоящи извън нормативно определените прилежащи площи на сградата/.
Самата регламентация на начина на определяне на прилежащите площи се съдържа в
Наредба №6/18.09.2009г. за определяне на прилежащите площ към сгради в режим на
етажна собственост в квартали с комплексно застрояване, а легалната дефиниция се
извежда от т.2 на §1 от ДР на ЗУЕС, съобразно която прилежащата площ към сградата
в режим на етажна собственост е част от територията на поземления имот с
комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост
и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за
игра, места за паркиране и др. Стоящите извън прилежащите площ, чиито размери са
определени по реда и начина посочен в цитираната наредба представляват свободни
площи, като част от дворното място. Настоящият първоинстанционен съдебен състав
на Варненският окръжен съд приема, че прилежащите площи не са общи части по
своето естество, а същите могат да имат статут на обща част но само по
предназначение при наличието на допълнителни условия, които следва да бъдат
изпълнени. Етажната собственост, която е възникнала с постояване на сградата и
обособяване в нея на самостоятелни обекти на правото на собственост, които
принадлежат на различни собственици може да съществува и без прилежащите площи
към сградата, които могат да бъдат отредени за ползване съобразно примерното
изброяване посочено в закона, в това число и отредени като места за паркиране на
автомобили. Изложеното се отнася и за свободните площи от дворното място, които
могат да бъдат обща част, но само по предназначение, не и по естеството си.
Съобразно дадените задължителни разяснения с ТР №1/211г. на ОСГК на ВКС,
„упражняване“ на правото на строеж следва да се има в предвид реализиране на
правомощието, чрез което се постига крайната цел – придобИ.е на суперфициарна
собственост. При суперфициарната собственост дворното място, върху което е
14
реализирано строителството включващо площта извън застроената площ на сградата, а
това са прилежащата площ и свободните площи, за да има характер на обща част по
предназначение следва да бъде налице пълен идентитет между собствениците на
самостоятелни обекти на правото на собственост в построената сграда и
собствениците на земята. В случай, че такъв идентитен не е налице, то дворното място
няма характер на обща част, а се намира в режим на обикновена съсобственост.
Именно това е допълнително условие, на което следва да отговорят дворното място за
да бъде отнесено същото като обща част на сградата.
В процесния казус сградата, която се намира в дворното място е построена въз
основа на учредено право на строеж. От доказателствата по делото се установява, че
ответникът „Сити център“ ЕООД /в несъстоятелност/ през 2006г. с поредица от
разпоредителни сделки се е разпореждал по отношение на трети лица на спора с
придобитото от него право на стоеж досежно предвидени за изграждане в сградата
самостоятелни обекти, което право на строеж след реализиране на сторителството се е
превърнало в право на собственост за тях по отношение на съответния обект. В
приложение №14 /л. 664/ от заключението на вещото лице С. по назначената съдебно –
техническа експертиза се посочва съответната собственост на всеки отделен
собственик на имот, съотнесена към възникналия самостоятелен обект на правото на
собственост. Заключението на вещото лице в тази част на проследената собственост по
отделни обекти напълно се подкрепя и с останалите събрани в хода на съдебното
производно доказателства, в това число представените множество договори за покупко
– продажба право на строеж в полза на трети лица.
След установяване на лицата, които се собственици на самостоятелните обекти във
възникналата етажна собственост в сградата, то следва да бъде даден и отговор на
въпроса дали същите тези лица са собственици и на дворното място, като единствено
ако се установи пълна идентичност то следва и извода за неговия статут на обща част
към сградата.
По делото са ангажирани множество доказателства за осъществени разпоредителни
сделки осъществени предимно през 2009г., по силата на които ответното търговско
дружество се е разпореждало с идеални части от притежаваната от него земя в полза
на лица, които в един по-ранен момент са придобили правото на строеж върху
самостоятелен обект в етажната собственост, трансформирано в право на собственост
върху него след постояване. Така за пример следва да бъде посочен Д.М.М. придобил
правото на строеж досежно обект в сградата въз основа на договор оформен в
нотариален акт № 184/2006г., което право се е трансформирало в право на собственост
досежно имот – апартамент №16, *** от сградата с идентификатор *****.2.18 /л.672/,
който също така се легитимира и за собственик на идеални части от земята по силата
на договор за покупко – продажба 26.08.2009г. оформен в нотариален акт № 98/2009г.
/л.474/ в размер на 22,10 кв.м. ид. части, придобити от ответника. Наред с така
установеният примерен идентитет, съдът констатира и наличието на разпоредителни
15
сделки с предмет идеални части от земя по отношение на приобретатели, за които не
се доказва, че са носители на материални права на самостоятелни обекти на правото на
собственост намиращи се в сградата. Така с договор за покупко – продажба от
31.08.2010г. оформен в нотариален акт № 31/2010г. / л. 498/, ответникът е продал на
търговското дружество „Фидиас Джазас“ ЕООД 25 кв.м. идеални части от дворното
място, без същевременно да се установява по делото кой самостоятелен имот в
сградата в режим на етажна собственост принадлежи на посоченото юридическо лице.
Тежестта да докаже възражението си, че посоченото дворно място, в което се
ситуира сградата има характер на обща част е на ответника, който е изложил
възражения в тази насока в отговора на исковата си молба. Съдът намира, че това
възражение остана недоказано от него, доколкото последният по реда на пълно и
главно доказване не установи пълна идентичност на собствениците на самостоятелни
обектив в сградата и собствениците на дворното място.
С оглед пълнота на изложението съдът намира, че следва да посочи, че и дори и да
бъде прието обратното, че дворното място има статут на обща част, то отново не може
да бъде прието, че ищецът е придобил по давност процесната идеална част от него.
Настоящият съдебен състав приема, че общите части по предназначение, в които се
включват и дворното място, общи помещения, общи изби, общи тавани и пр., могат да
се придобиват по давност но при условие, че лицето, което е установило фактическа
власт върху тях и владяло същите в продължение на 10 години, следва да е носител на
правото на собственост върху индивидуален обект на правото на собственост намиращ
се в самата сграда в режим на етажна собственост. Това право е изключено за трето на
етажната собственост лице. В процесния случай от доказателствата по делото не се
установява, че ищецът „Ренита лукс“ да се легитимира за носител на материални
права върху индивидуални обекти на правото на собственост в сградата за да може да
придобие по давност идеални части от дворното място, които имат статут на общи
части към сградата.
С оглед изложеното и доколкото съдът прие, че дворното място не е обща част към
построената в него сграда, а се намира в режим на обикновена съсобственост следва
да бъде разгледано твърдението на ищеца, че той е установил владение върху него
считано от подписване на предварителния договор за покупко – продажба от
15.06.2006г. Този момент на установена от ищеца фактическа власт е оспорен от
ответника, които излага възражения за липса на достоверна дата досежно представения
по делото предварителен договор за покупко – продажба от 2006г. сключен между
ищеца и ответника. Достоверната дата подлежи на доказване в случай, че се цели
противопоставяне на документа на трети лица по смисъла на чл. 181, ал. 1 ГПК. Трети
лица по смисъла на чл. 181, ал. 1 ГПК са тези, неучаствали в съставянето на документа
лица, които черпят права от някой от издателите и биха могли да бъдат увредени от
неговото антидатиране / В този смисъл Решение №50058/09.01.2024г по т.д.
№1409/2022г. по описа на ВКС, I т.о./. Процесният предварителен договор е подписан
16
от свидетелят А.Б. в качеството му на представляващ дружествата продавач и купувач.
При това положение ответното дружество „Сити Център“ ЕООД /в несъстоятелност/
няма качеството на трето лице по смисъла на чл.181 ГПК. Документът обаче не се
ползва с обвързваща доказателствена сила относно датата на съставянето му и ако
същата бъде оспорена от юридическото лице чрез последващия представляващ, тя
следва да бъде доказана. Доказателствената тежест е за лицето, което претендира
изгодни за себе си правни последици от фактите, удостоверени или обективирани в
частния документ/ в този смисъл Решение №167 от 03.07.2018г. по гр.д. №1020/2017г.
ВКС, IV г.о.; Решение№229/29.01.2021г.по гр.д. №4529/2019г., ВКС, IVг.о. ; Решение
№50062/01.12.2022г. по т.д. №278/2021г. ВКС, I т.о./
За доказване установената и упражнявана понастоящем фактическа власт върху
имота, на ищеца бяха допуснати гласни доказателства посредством разпита на
свидетелите А.Б. и С. Б. С.. В разпитът си свидетелят Б. посочва, че към момента на
сключване на предварителния договор за покупко – продажба, а именно 2006г., същия
е представлявал и двете търговски дружества – „Ренита лукс“ и „Сити център“, като
излага, че владението върху имотите е било предадено на ищцовото дружество още с
първата копка на строежа, която била осъществена през 2005г. Показанията на
свидетелят съдът намира за общи, без наличието на съответна конкретика досежно
времето и начина на предаване владение върху процесните идеални части от дворното
място. Свидетелят посочва, че владението е предадено през 2005г. със започване на
строежа, като наред с това посочва, че през 2006г. е бил представляващ и управляващ
и двете дружества, между които е възникнало задължението по предварителния
договор за покупко – продажба, в който се посочва, че фактическата власт е
установена от ищеца в момента на подписване на договора. Самият договор предвид
своевременното му оспорване също не доказва факта на установяване на владение от
страна на ищца върху процесните идеални части. Не се установява по делото
достоверна дата на частния диспозитивен документ, същевременно ищецът не доказа
по несъмнен и безпротиворечив начин, че е установил владение върху тези идеални
части, което да е упражнявал спокойно, явно и без прекъсване в продължение на
посочения от него период. При тези съображения въведеното с исковата молба
оригинерно придобивно основание, като основание на което ищецът се легитимира,
като собственик на процесните идеални части се явява недоказано.
По изложените съображения предявеният положителен установителен иск за
собственост по отношение на процесните идеални части от дворното място, въз основа
на придобИ.е на по давност на същите за периода от 15.06.2006г. до сезиране на съда с
исковата молба, се явява недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Предявен е и иск за установяване правото на собственост върху паркинг – гараж
намиращ се на етаж „-1“ от сградата, която е изградена в дворното място, като отново
ищецът посочва оригинерно придобивно основание, като способ за придобИ.е на
материални права. Ищецът твърди, че паркинг – гаражът е самостоятелен обект, който
17
се намира в подземното ниво на сградата, в който се ситуират други самостоятелни
обекти – два гаража и склад, съответно в площта на който са обособени и 16 бр.
паркоместа, на които са определени отделни идентификатори в КККР на ***.
По отношение на самостоятелните обекти на правото на собственост е допустимо
разпореждане посредством разпоредителни сделки, като материални права досежно
такива е допустимо да бъдат придобИ.и и чрез осъществяване на фактическия състав
на придобивната давност посредством установено и осъществявано върху тях
владение в посочения от закона срок.
На първо време съдът намира, че следва да бъде даден отговор на въпроса дали в
сградата, която е изградена в процесното дворно място се ситуира самостоятелен
обект на етаж „-1“, който представлява паркинг – гараж с площ от 986 кв.м.
От заключението на съдебно – техническата експертиза на вещото лице С. съдът
прие, че съобразно одобрения инвестиционен проект в сградата е било предвидено
изграждане на подземен гараж, в който да се обособят 30 бр. места за паркиране на
леки автомобили. При реализиране на сторителството са реализирани три гаража, като
са предвидени 14 бр. места за паркиране в подземен гараж. При оглед на място вещото
лице констатира, че фактически са реализирани на етаж „-1“ от сградата два гаража –
Гараж №8, Гараж №13 и един склад – Склад №1 /Приложение №1 – л. 651/, чиято
площ покрива част от предвидените по първоначален инвестиционен проект места за
паркиране. По отношение на посочените гаражи констатира, че не са поставени
гаражните врати, но същите са оградени от останалите три оградени стени, при което
съдът приема, че последните имат характер на самостоятелни обекти на правото на
собственост. Самостоятелен обект на правото на собственост е и Склад №1
разположен в подземната част на сградата. От изложеното следва извода, че макар и
предвиден за изграждане, в последствие при реализиране на строителството е
допуснато изменение от първоначалния инвестиционен проект, като вместо един
подземен гараж, в който да бъдат разпределени 30 бр. места за паркиране на
автомобили, са реализирани два отделни гаража и един склад. Това са и
самостоятелните обекти на правото на собственост, които съдът приема, че
съществуват в подземния етаж на сградата след постояването й, съответно
въвеждането й в експлоатация през 2008г. Не се установява наличието на
самостоятелен обект паркинг – гараж на етаж „-1“ от сградата, като допълнителен
довод за този извод е и обстоятелството, че съобразно строителните правила и норми
не е допустимо включването на самостоятелен обект на правото на собственост в друг
самостоятелен обект, а в случая недопустимо е ситуиране на гаражи и склад, като
самостоятелни обекти на правота на собственост в обект паркинг – гараж. Паркинг –
гаражът съобразно разпоредбата на чл. 37, ал.4, т.1 и т.2 ЗУТ, може да има статут на
самостоятелен обект в сградата или да бъде обща част на сградата, но не и в неговата
площ да се обособяват други самостоятелни обекти, каквито са отделните гаражи и
складове. Процесните склад и гаражи отговорят на законовите изисквания за
18
самостоятелен обект на правото на собственост, същите са разположени в подземния
етаж на сградата, имат самостоятелен вход за тях осъществяващ се чрез рампа, което
определя и самостоятелното им функционално предназначение.
Изложеното мотивира съдът да приема, че към момента на реализиране на
строителството на сградата, а и към момента на сезиране на съда, в същата не е
обособен самостоятелен обект на правото на собственост „паркинг- гараж“ намиращ се
на етаж „-1“, поради което и за ищеца липсва годен самостоятелен обект върху който
да е установил фактическа власт, по отношение на който и с осъществяване на
фактическия състав на придобивната давност да го придобие на посоченото от него
оригинерно придобивно основание.
От доказателствата по делото съдът намира, че не се установява по безспорен и
непротиворечив начин, че ищецът е установил фактическа власт върху
самостоятелните обекти на етаж „-1“ – два гаража и склад, както и относно останалата
част разпределена за паркиране на автомобили. В тази връзка отново следва да бъде
посочено, без да бъдат преповтаряни мотивите изложени във връзка с невъзможността
началната датата на установеното владение да бъде установена от представения по
делото предварителен договор за покупко – продажба, чиято достоверна дата бе
оспорена от ответника в съдебното производство. Събраните гласни доказателства с
оглед установяване фактическата власт също не дават възможност да бъде направен
извод, че ищецът е установил спокойно, явно и трайно владение към началния момент
/2006г./ посочен в исковата молба. В тази връзка са изслушани показанията на
свидетелите А.Б. и С. Б. С.. В разпитът си свидетелят Б. посочи, че владението на
паркинг – гаража предал още към момента на неговото построяване през 2006г., като
наред с това изложи и обстоятелства свързани с осъществяване на поредица
разпоредителни сделки с предмет места за паркиране в този обект, както и сключване
договори за замяна на паркоместа в тази част на сградата с други такива намиращи се
във външния двор към сградата. Действително в тази част показанията на свидетеля са
в унисон с останалия събран по делото доказателствен материал, от който съдът
приема, че ответното търговско дружество се е разпореждало в полза на етажни
собственици, на които е прехвърляне собствеността върху паркоместа находящи се на
етаж „-1“ от сградата, както и че в последствие такива паркоместа са били заменяни за
други намиращи се в двора на жилищната сграда. Фактът на разпореждане от
ответника с предвидените за паркиране места в подземната част на сградата не се
отрича от ищеца, който изрично в първото по делото съдебно заседание изложи, че и
към момента на сезиране на съда определеното за паркиране място под номер двадесет
принадлежи на трето на спора лице.
Съдът при съпоставка на тези показания на свидетеля с останалите писмени
доказателства достига до извода, че през 2006г. ответникът не е осъществил действия
по предаване на владение на обекти в това число и предвидени места за паркиране
намиращи се в подземния гараж, а действия по разпореждане с такива в полза на трети
19
лиза по делото. Тези му действия по никакъв начин не могат да обосноват извода, че
не той, а ищецът е установил фактическа власт върху последните, било то към
началото на посочения в исковата молба период, или в по късно във времето. Извод в
насока установяване на владение от ищеца не може да бъде извлечен и от показанията
на свидетеля С.. Последният изложи, че стопанисва имота по силата на договор за
наем сключен с ищеца от около 10 години, като първоначално не бил заплащал наем,
доколкото поел насрещно задължение по отводняване на имота и негов ремонт.
Показанията на свидетеля за началния момент, към който е започнал да държи имота
по силата на договор за заем с ищеца не се подкрепят от останалите събрани по делото
доказателства. По делото е представен договор за наем от 01.06.2020г., от който се
установява, че ищецът от този момент е отдал под наем на търговското дружество „СБ
Кар 62“ ЕООД /представлявано от свидетеля С./ обект в процесната сградата посочен в
договора като паркинг – гараж. Вещото лице Б. по назначената от съда съдебно –
счетоводна експертиза, чието заключение се кредитира изцяло, като обективно и
компетентно дадено не установява счетоводствата на наемодателя и наемателя да са
били осчетоводявани суми във връзка с заплащани наемни вноски считано от 2006г.
Данни за осчетоводяване на такива средства се разкриват в счетоводството на
представляваното от свидетеля С. търговско дружество едва за периода 2020-2023г.
При така възприетата фактическа обстановка съдът не може да приеме, че ищецът е
установил владение досежно подземния етаж на сградата, което владение да е
осъществявал чрез трето лице, на което е отдавал този обект под наем.
Давността е оригинерно придобивно основание, въз основа на което могат да бъдат
придобити материални права на собственост върху вещ при осъществяване на
владение върху тази вещ за период от време посочен в материалния закон действащ
към момента на реализиране на фактическия състав. Разпоредбата на чл. 79, ал.1 ЗС,
която урежда придобИ.е на вещ по давност при недобросъвестно владение предвижда,
че за да бъде придобита по давност една вещ то следва да бъде упражнявано
непрекъснато владение в продължение на 10 години. Съобразно приетото в т.2 от ТР
№4/2012г. на ОСГК на ВКС позоваването не е елемент от фактическия състав на
придобивното основание по чл. 79 ЗС, а единствено средство за защита на
материалните последици, които следва да бъдат зачетени към момента на изтичане на
законовия срок. В тази насока дори и да бъде прието, че намиращият се обект на етаж
„-1“ от сградата е самостоятелен обект на правото на собственост, то ищецът по реда
на пълното и главно доказване не установи предвидените в закона предпоставки, които
обуславят настъпване на фактическия състав на придобивната давност. Твърдяното
десет годишно, а и продължило такова към момента на сезиране на съда владение не
се доказа от ищеца, поради което предявения положителен установителен иск се явява
неоснователен. Дори и да бъде прието, че такова е установено към 2020г., от който
момент са налични данни по делото, че обектът състоящ се от два гаража, склад и
обособени за паркиране на автомобили места е отдаван по от ищеца на трето на спора
лице под наем, чрез което лице е осъществявано владението върху имота, то периода
20
от този момент до сезиране на съда е недостатъчен за настъпване на фактическия
състав на придобивната давност.
По изложените съображения съдът намира, че предявения положителен
установителен иск за установяване в отношенията между страните, че ищецът е
собственик по давност за периода от 15.06.2006г. до депозиране на исковата молба в
съда на обект паркинг- гараж на етаж „-1“ от жилищната сграда състоящ се от два
гаража, склад и обособени места за паркиране е неоснователен и като такъв следва да
бъде отхвърлен.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на делото в полза на ответника следва да бъдат присъдени разноски
в размер на 3782,60 лева представляващи сторени съдебно – деловодни разноски, на
осн.чл. 78, ал.3 ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените искове от „РЕНИТА ЛУКС" ЕООД, ЕИК *********,
*** ж.к. **** срещу „СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК *********, ***
ж.к. ****, за установяване в отношенията между страните, че „РЕНИТА ЛУКС"
ЕООД, е собственик на следните недвижими имоти, на основание давностно владение,
осъществено в периода от 15.06.2006г. до деня на подаване на исковата молба -
16.01.2023г. /включително/, както следва:
1./ 378,45 кв.м. идеални части от имот с идентификатор № ***** по КККР,
одобрени със Заповед № РД - 18 - 64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, целият с площ от 2 798 кв.м., находящ се в **** № 1-А, при граници: №№
10135.3511.134, 10135.3511.106, **** 10135.3511.515, 10135.3511.105;
2./ самостоятелен обект, представляващ паркинг - гараж с площ от 986 кв.м.,
намиращ се в на ниво „-1" в сграда с идентификатор № *****.1 по КККР,
одобрени със Заповед № РД - 18 - 64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, изградена в ПИ с идентификатор № *****, находящ се в **** № 1-А, при
граници: на север: избени помещения на *** на сграда с идентификатор № *****.1 и
ПИ с идентификатор № **** на изток: вход Б на сграда с идентификатор № *****.2,
на юг: ПИ № ******, състоящ се от гараж № 8 с идентификатор № *****.1.64 с
площ от 30, 64 кв.м. с 2, 19 кв.м. прилежащи части при съседи: на същия етаж:
*****.1.65; под обекта: няма; над обекта: *****.1.6, *****.1.6 и *****.1.4, гараж № 13
с идентификатор № *****.1.69 с площ от 37, 50 кв.м. с 6, 57 кв.м. прилежащи части
при съседи: на същия етаж: няма; под обекта: няма; над обекта: *****.1.4, *****.1.72,
21
склад № 1 с идентификатор № *****.1.71 с площ от 245 кв.м. с 36, 51 кв.м.
прилежащи части при съседи: на същия етаж: *****.1.102; под обекта: няма; над
обекта: *****.1.2, *****.1.101 и *****.1.1, както и от 16 /шестнадесет/ броя
паркоместа, както следва:
1/с идентификатор *****.1.102 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 22, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.70; *****.1.71; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.2;
2/с идентификатор *****.1.57 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 1, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.58; под обекта - няма,
над обекта: няма.
3/с идентификатор *****.1.58 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 2, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.57; под обекта - няма,
над обекта: няма.
4/с идентификатор *****.1.59 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 3, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.58; *****.1.60; под
обекта - няма, над обекта: няма.
5/с идентификатор *****.1.60 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 4, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.59; *****.1.61; под
обекта - няма, над обекта: няма.
6/с идентификатор *****.1.61 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 5, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.60; *****.1.62; под
обекта - няма, над обекта: няма.
7/с идентификатор *****.1.62 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 6, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.61; *****.1.63; под
22
обекта - няма, над обекта: няма.
8/с идентификатор *****.1.63 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 7, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.62; под обекта - няма,
над обекта: няма.
9/с идентификатор *****.1.65 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 9, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.66; *****.1.64.; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.4.
10/с идентификатор *****.1.66 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: ****** представляващ обект пл. № 10, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.67; *****.1.65; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.4.
11/с идентификатор *****.1.67 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 11, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 0.14%, при граници: на същия етаж *****.1.68;
*****.1.66; под обекта - няма, над обекта: *****.1.13.
12/с идентификатор *****.1.68 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 12, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.67; под обекта - няма,
над обекта: няма.
13/с идентификатор *****.1.70 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 21, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.76; *****.1.102; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.2.
14/с идентификатор *****.1.73 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 17, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж - няма; под обекта - няма, над
обекта: *****.1.72.
15/с идентификатор *****.1.74 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 18, с площ от 12.50 кв.м.,
23
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.75; под обекта - няма,
над обекта: *****.1.72.
16/с идентификатор *****.1.75 по КК и КГ на *** одобрени със Заповед РД-18-
64/16.05.2008г. на ИД на АГКК, находящ се в сграда с идентификатор *****.1. с
административен адрес: **** представляващ обект пл. № 19, с площ от 12.50 кв.м.,
прилежащи части 2.19 кв.м. при граници: на същия етаж *****.1.74; *****.1.76; под
обекта - няма, над обекта: *****.1.3, на осн. чл. 124, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА „РЕНИТА ЛУКС" ЕООД, ЕИК *********, *** ж.к. **** ДА
ЗАПЛАТИ на „СИТИ ЦЕНТЪР" ЕООД /в несъстоятелност/, ЕИК *********, *** ж.к.
**** сумата от 3782,60 /три хиляди седемстотин осемдесет и два лева и 60 ст./ лева
представляващи сторени съдебно – деловодни разноски, на осн.чл. 78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в
двуседмичен срок, считано от връчване на съобщението за обявяването му, ведно с
препис от съдебния акт.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
24