№ 135
гр. гр.Несебър, 10.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на четвърти май през две хиляди двадесет и втора година
в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря К.И.Л.
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150101123 по описа за 2021 година
за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е образувано по предявен иск с
правно основание чл.38, ал.1, вр. чл.11, ал.1, т.5, вр. чл.51, ал.1 от ЗУЕС и по чл.86, ал.1 от
ЗЗД.
Ищецът Етажната собственост на комплекс “С.В.Ц.*”, с адрес: гр.Н., квартал Ф. №
**, представлявана от управителя “С.В.Х.” ООД, твърди в исковата молба, че ответникът
И.Г.А., родена на 01.08.1953г., гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес в Р.Б.: гр.Н., к.к.
Слънчев бряг – запад, УПИ VІ-***, кв.****, ЕТ.*, АП.**, Код по Булстат **********, е
придобила по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.11.2013г.,
обективиран в нотариален акт, вписан в Службата по вписванията – Несебър под №**0, том
30, дело № 5728/2013г., собствеността върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент
№**, с обща разгъната застроена площ от 39,18 кв.м., представляващ Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор ***.***.***.*.** находящ се в сграда № 1 в комплекс “С.В.Ц.*”, в
режим на етажна собственост, както и че с решение на общото събрание на Етажата
собственост от 16.08.2018г. е определен размера на дължимите такси за управление и
поддръжка на сградите на комплекса, а именно в размер на 9,60 евро на квадратен метър
спрямо застроената площ на всеки отделен самостоятелен обект. Тази такса се дължи за
периода от 01-и септември на текущата година до 31-и август на следващата година, а
заплащането й е следвало да стане в началото на отчетния период. С друго решение на ОС
на ЕС от 13.08.2019г. годишната такса, пак за периода от 01-и септември на текущата година
до 31-и август на следващата година, е прието да се определя на 10,54 евро на квадратен
метър спрямо застроената площ на всеки отделен самостоятелен обект, и заплащането на
която такса пак се дължи до началото на отчетния период. Определяема по този начин
1
годишната такса за управление и поддръжка на общите части на ЕС, паричните задължения
на ответника въз основа на горните решения на ЕС, са както следва: сумата в размер на
376,13 евро, с левова равностойност 735,64 лева, за периода от 01.09.2018г. до 31.08.2019г., с
падеж 01.09.2018г.; сумата в размер на 412,95 евро, с левова равностойност 807,67 лева, за
периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г., с падеж 01.09.2019г.; сумата в размер на 412,95
евро, с левова равностойност 807,67 лева за периода от 01.09.2020г. до 31.08.2021г., с падеж
01.09.2020г. Ответникът – етажен собственик, не е извършвал никакви плащания за
погасяване на дължимите от него суми, като след настъпване на падежите е изпаднал в
забава, в резултат на което дължи и мораторни лихви върху неплатените главници, както
следва: сумата в размер на 223,76 лева, представляваща мораторна лихва върху таксата за
управление и поддръжка в размер на 735,64 лева за 2018-2019г., начислена за периода от
01.09.2018г. до 30.08.2021г.; сумата в размер на 163,78 лева, представляваща мораторна
лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на 807,67 лева за 2019-2020г.,
начислена за периода от 01.09.2019г. до 30.08.2021г.; сумата в размер на 81,66 лева,
представляваща мораторна лихва върху таксата за управление и поддръжка в размер на
807,67 лева за 2020-2021г., начислена за периода от 01.09.2020г. до 30.08.2021г. Ищецът
моли ответникът да бъде осъден да му заплати горните суми за главници и лихви
претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на ответника, се
заявява оспорване на исковете като неоснователни и се претендира да бъдат отхвърлени
като такива. Наред с това “С.В.Х.” ООД няма правомощия да представлява Етажната
собственост по настоящото дело, тъй като двугодишния му мандат е изтекъл, а освен това не
е доказано че дружеството е етажен собственик или ползвател за да бъде избран за
управител. По същество на делото заявява, че таксите за управление и поддръжка са
неправилно изчислени, а оттам и неверни, поради което оспорва исковите претенции и по
размер, като счита, че таксите е следвало да бъдат определени върху чистата площ на
самостоятелния обект на ответника, но не и върху прилежащите към него общи части.
Счита, че противоречи на логиката таксите да се заплащат в началото на годишния период,
т.е. предварително. Въвежда довода, че ответницата не е пребивавала в етажната
собственост повече от 30 дни в рамките на една календарна година през претендираните
периоди, поради което и на основание чл.51, ал.2 от ЗУЕС същата не дължи претендираните
от ищеца такси. Излага съображения, според които Общите събрания на ЕС са
незаконосъобразно проведени, както и за незаконосъобраност на взетите на тях решения,
включително и на тези, с които на етажните собственици е вменено задължението да
заплащат суми.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено
следното от фактическа страна:
С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.11.2013г., обективиран в
нотариален акт № 139, том ІХ, рег.№ 8246, дело № 1500/2013г. на нотариус Мария
Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по който
2
договор И.Г.А. има качеството на купувач, същата е придобила собствеността върху
следния недвижим имот, а именно: Апартамент №**, на първи етаж, със застроена площ от
33,90 кв.м., ведно с 0,41% идеални части от общите части на жилищната сграда, който
процент се равнява на 5,28 кв.м., ведно с 0,41% идеални части от правото на строеж върху
мястото, представляващо поземлен имот с идентификатор *****.***.*** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на к.к. Слънчев бряг – запад, в който имот е изградена
жилищна сграда със смесено предназначение с идентификатор *****.***.***.1,
представляващ Самостоятелен обект в сграда № 1 с идентификатор ***.***.***.*.** с
предназначение: Жилище, апартамент, при съседни самостоятелни обекти: над обекта –
*****.***.***.1.36, под обекта – *****.***.***.1.76, *****.***.***.1.75, на същия етаж –
*****.***.***.1.19, *****.***.***.1.13, *****.***.***.1.12, *****.***.***.1.21.
На 16.07.2018г. е проведено общо събрание на собствениците на жилища и обеки в
комплекс С.В.Ц.,к.к.С.Б., квартал Ф. № **, сгради с идентификатори ********.**.* и
*****.***.***.2, като с решението по т.7 от дневния ред етажните собственици са
определили такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса в размер на 9,6 евро за
квадратен метър, която следва да бъде заплатена в срок до 31-и август на текущата година за
следващ едногодишен период от 01-и септември на текущата година до 31-и август на
следващата година. Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 23.07.2018г., когато
е поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на
комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
На последващо Общо събрание на собствениците на жилища и обекти в комплекс
“С.В.Ц.*”, к.к. Слънчев бряг, квартал Ф. № **, сгради с идентификатори *****.***.***.1 и
*****.***.***.2, проведено на 13.08.2019г., е взето решение по т.2 от дневния ред, с което е
определена такса за поддръжка за всички апартаменти в комплекса в размер на 10,54 евро за
квадратен метър годишно, която е следвало да бъде заплатена в срок до 30-и август на
текущата година и обхваща периода от 01-и септември на текущата година до 30-и август на
следващата година. Решенията на Общото събрание на ЕС са обявени на 20.08.2019г., когато
е поставено уведомление за изготвения протокол от събранието на централния вход на
комплекса. Решенията на събранието не са атакувани в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
На друго Общо събрание на ЕС, проведено на 25.11.2019г., за управител на
Етажната собственост е избран “С.В.Х.” ООД.
Въз основа на така приетото за установено от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да
определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата, а съгласно чл.6, ал.1, т.8 и т.9 от ЗУЕС собствениците на обекти в
етажната собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на
етажната собственост и да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите
части на сградата. Задължението на ответника да заплаща разходите за управлението и
поддържането на общите часи на сградата произтича на първо място от закона и от
3
решенията на Общото събрание на Етажната собственост. Размерът на вземанията на ищеца
в конкретния случай се определят от решенията на ОС на ЕС от 16.07.2018г. и от
13.08.2019г., според които таксите се определят върху притежаваните от етажните
собственици площи от собствените им самостоятелни обекти. Ответникът е обвързан от от
тези решения от 16.07.2018г. и от 13.08.2019г.
Според чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на общите части на етажната
собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят
вноски, чиито размер се определя именно с решение на Общото събрание (или с Правилник
за върешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите
между собственици, ползватели и обитатели на етажната собственост. Така, доколкото
въпросните решения, с които е определен начина на изчисление на таксите за поддръжка на
общите части на етажната собственост, са взети от орган, разполагащ с правомощия за това,
имат за предмет въпрос от неговата компетенция и намират опора в разпоредбите на ЗУЕС,
липсва съществена колизия с императивни разпоредби, чието съществуване е нетърпимо в
правния мир.
От ответника се претендира да заплати годишни такси, чиито размери са изчислени
върху общо притежаваната от ответниците площ в етажната собственост от 39,18 кв.м.
(33,90 кв.м. е площта на жилището и 5,28 кв.м. са прилежащите части от общите части в
ЕС). В исковата молба обаче се твърди, че формирането на таксата е въз основа на
застроената площ на всеки отделен самостоятелен обект, а начинът на формулиране на двете
решения, послужили на ищеца като основание на предявените от него искове, не предполага
при изчисляването размера на таксата, освен върху застрената площ на жилището да се
включва и прилежащта към него площ от идеалните части от общите части на етажната
собственост. Изчислена върху тази чиста площ на жилището на ответника, дължимата от
последния такса за 2018-2019г. (въз основа на решението от ОС на ЕС от 16.07.2018г.) е в
размер на 325,44 евро, чиято левова равностойност е 636,51 лева, а годишните такси за 2019-
2020г. и за 2020-2021г. (съгласно решението по т.2 от дневния ред на ОС на ЕС от
13.08.2019г.) са в размер на по 357,31 евро за всеки годишен период, с левова равностойност
на всяка от тях – по 698,84 лева.
Останалите възражения, наведени от особения представител на ответника в
отговора на исковата молба и поддържани в съдебно заседание, не са свързани с предмета на
спора. Те касаят незаконосъобразност на решенията, взети на двете проведени общи
събрания на ЕС, както и незаконосъобразно свикване и провеждане на събранията,
представителството и кворума, обявявянето на решенията. Нито едно от тези обстоятелства,
при спор за дължимост на суми от етажните собственици, не може да бъде предмет на
разглеждане и обсъждане, поради което са ирелевантни за настоящото производство. Редът
за оспорване законосъобразността на общото събрание и взетите на него решения е този по
чл.40, ал.1 от ЗУЕС. Недопустимо е същите да бъдат оспорвани в друго производство с
доводи за противоречието им с императивна правна норма. В случая липсват доказателства
решенията на ОС на ЕС от 16.07.2018г. и от 13.08.2019г., въз основа на които етажната
4
собственост основава претенциите си, да са оспорвани чрез иск за тяхната отмяна, който да е
подаден в преклузивния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, включително и от ответника, още
повече да са били отменени.
Ето защо следва да се приеме, че решенията на ОС на ЕС от 16.07.2018г. и от
13.08.2019г. са стабилизирани, поради което за етажните собственици, сред които и
ответника (липсва спор по този въпрос) е възникнало задължение за плащане на годишна
такса за поддръжка на общите части на ЕС, чиито размери са определяеми.
Особеният представител на ответника счита, че управителят на ЕС е избран
незаконосъобразно, тъй като същият не бил етажен собственик. Не подлежи в случая на
изследване въпросът дали “С.В.Х.” ООД е бил етажен собственик на самостоятелен обект
към 25.11.2019г., когато е проведено ОСЕС, но чл.19, ал.5 от ЗУЕС допуска управителят на
ЕС да не бъде задължително етажен собственик, ако отговаря на други условия.
Съгласно чл.23, ал.4 от ЗУЕС, председателят на управителния съвет (управителят)
представлява пред съда собствениците на етажната собственост по исковете, предявени
срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предавени срещу собственик, ползвател
или обитател, който не изпълнява решение на общо събрание или задълженията си по закон.
По искове срещу трети лица във връзка с общите части, председателят на управителния
съвет (управителят) представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото
събрание.
С оглед цитираната норма на чл.23, ал.4 от ЗУЕС, управителят е легитимиран да
представлява собствениците в настоящото производство, тъй като е предявен иск срещу
етажен собственик, който не изпълнява задълженията си по ЗУЕС. В ЗУЕС няма изискване
като положителна предпоставка за надлежно упражняване правото на иск ОС изрично да е
упълномощило управителя да предяви такъв иск, нито да е взело решение за водене на такъв
иск, нито пък трето лице, освен етажна собственост, има правен интерес да предявява такъв
иск срещу етажен собственик, който не изпълнява задълженията си на етажен собственик,
съответно решенията на ОС на ЕС.
Вярно е, че в хода на настоящото производство, конкретно 25.11.2021г.,
максимално предвиденият в чл.19, ал.2 от ЗУЕС мандат на управителя е изтекъл, но
избраният на събранието на 25.11.2019г. управител продължава и понастоящем да има това
качество до избора на нов управител съгласно императивната разпоредба на чл.21, ал.2 от
ЗУЕС. Затова никой друг освен “С.В.Х.” ООД, в качеството му на управител на ЕС, няма
право да представлява етажната собственост в настоящото производство.
За какво се разходват събраните от етажните собственици средства, и в частност
дали се разходват за нуждите на етажната собственост, също е въпрос на целесъобразност и
на решения на управителните органи на ЕС, както и на отчет на съответния Контролен
съвет. Ако някои от етажните собственици счита, че управителят не изпълнява задълженията
си по чл.23, ал.1 от ЗУЕС или въобще не действа в интерес на Етажната собственост като
ощетява отделни етажни собственици, въпросът може да бъде поставян на разглеждане и
5
обсъждане при отчета за дейността ми и за изпълнението на бюджета (чл.23, ал.2 от ЗУЕС).
Съгласно нормата на чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС, не се заплащат разходите
по § 1, т.11 от ДР на ЗУЕС за управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не
повече от 30 дни в рамките на една календарна година. Нормата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС е
императивна – така в Определение № 1097/17.11.2011г. на ВКС, І г.о. по гр.д.№ 630/2011г.,
което настоящият съдебен състав изцяло споделя. В случая от името на ответника се
противопоставя на ищеца именно възражението по чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС, като
негова е доказателствената тежест да докаже предпоставките за отпадане на задължението
му да заплаща разходи за поддръжка и управление. За установяване на твърдените от
особения представител на ответника факти, същият е ангажирал писмено доказателство,
представляващо официален документ, а именно Писмо от ОД на МВР – Бургас, сектор
„Миграция“ от 28.03.2022г., от което е видно, че през годишния период от 01.09.2018г. до
31.08.2019г., ответникът е пребивавал в пределите на Р.Б. точно 30 дни, а през останалите
два въведени от ищеца годишни периода: от 01.09.2019г. до 31.08.2020г. и от 01.09.2020г. до
31.08.2021г., И.Г.А. въобще не е пребивавала в Р.Б., съответно не е пребивавала в етажната
собственост и в собствения си апартамент в сградата.
Предвид изложеното ответникът по делото е доказал в хода на производството
пълно е главно своето правоизключващо възражение по чл.51, ал.2, предл. второ от ЗУЕС, а
именно, че не е пребивавал в процесната Етажна собственост и през трите годишни
периода, включително и през първия, като съдът приема, че 30-дневния период на
пребиваване в страна не съвпада и не следва да се отъждествява с пребиваването му в
етажната собственост, поради което същият не дължи суми за заплащане на разходи за
управление и поддръжка на общите части по смисъла на § 1, т.11 от ДР на ЗУЕС.
Предвид изложеното, исковете за осъждане на ответника да заплати на ищеца такси
за управление и поддръжка за трите годишни периода: от 01.09.2018г. до 31.08.2019г., от
01.09.2019г. до 31.08.2020г. и от 01.09.2020г. до 31.08.2021г., ведно със законната лихва и
мораторните лихви, са неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
На ищеца не се следват разноски по делото на основание чл.78, ал.1 ог ГПК с оглед
изхода на делото, поради което претенцията му за заплащане на такива в общ размер на 935
лева, включващи 300 лева за платени дъжавни такси, 335 лева за платено възнаграждение за
особен представител на ответника и 300 лева за платено адвокатско възнаграждение, следва
да бъде отхвърлена като неоснователна.
Ответникът не е направил разноски по делото, поради което и съдът не следва да се
произнася по присъждането на такива недължими разноски на основание чл.78, ал.3 от ГПК.
Предвид гореизложеното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
6
ОТХВЪРЛЯ предявените от Етажната собственост на комплекс “С.В.Ц.*”, Код по Булстат
***********, с адрес: гр.Н., квартал Ф. № **, представлявана от управителя “С.В.Х.” ООД,
искове за осъждането на И.Г.А., родена на 01.08.1953г., гражданин на Р.Ф., с постоянен
адрес в Р.Б.: гр.Н., к.к. Слънчев бряг – запад, УПИ VІ-***, кв.****, ЕТ.*, АП.**, Код по
Булстат **********, да му заплати следните суми: сумата в размер на 735,64 лв.
(седемстотин тридесет и пет лева и 64 ст.), представляваща такса поддръжка за периода от
01.09.2018г. до 31.08.2019г., ведно със законната лихва, считано от 31.08.2021г. до
окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 223,76 лв. (двеста двадесет и
три лева и 76 ст.), представляваща мораторна лихва, начислена за периода от 01.09.2018г. до
30.08.2021г.; сумата в размер на 807,67 лв. (осемстотин и седем лева и 67 ст.),
представляваща такса поддръжка за периода от 01.09.2019г. до 31.08.2020г., ведно със
законната лихва, считано от 31.08.2021г. до окончателното изплащане на главницата, и
сумата в размер на 163,78 лв. (сто шестдесет и три лева и 78 ст.), представляваща мораторна
лихва, начислена за периода от 01.09.2019г. до 30.08.2021г.; сумата в размер на 807,67 лв.
(осемстотин и седем лева и 67 ст.), представляаща такса поддръжка за периода от
01.09.2020г. до 31.08.2021г., ведно със законната лихва, считано от 31.08.2021г. до
окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 81,66 лв. (осемдесет и един
лева и 66 ст.), представляваща мораторна лихва начислена за периода от 01.09.2020г. до
30.08.2021г.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Етажната собственост на комплекс “С.В.Ц.*”, Код по
Булстат ***********, с адрес: гр.Н., квартал Ф. № **, представлявана от управителя
“С.В.Х.” ООД, за осъждане на И.Г.А., родена на 01.08.1953г., гражданин на Р.Ф., с
постоянен адрес в Р.Б.: гр.Н., к.к. Слънчев бряг – запад, УПИ VІ-***, кв.****, ЕТ.*, АП.**,
Код по Булстат **********, да му заплати сумата в размер на 935 лв. (деветстотин тридесет
пет лева), представляваща направени по делото разноски, като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7