Р Е Ш Е Н И Е
гр. Г.Т.,
21. 04.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
РАЙОНЕН СЪД Г.Т., в
публично заседание проведено на единадесети април две хиляди и шестнадесета година
в състав:
Районен съдия:П.П.
при секретаря Р.И.
…………………………………………
и в присъствието
………………………………………………………………..
като разгледа докладваното от
съдията гр. дело № 00303 по описа за 2015г.
И за да се произнесе взе предвид следното:
Постъпила е
искова молба от „ Т. Е. „ ООД с. С., община Г.Т. срещу С.П.С. и П.К.П.- двамата
от гр. Г.Т., с която се иска да бъде признато за уста-новено спрямо
ответниците, че между ищеца и първия ответник същест-вува арендно
правоотношение по силата на договор за аренда, вписан под № 98, том IV, вх.
рег. № 1967/ 06. 06.
Претендират се и
разноските по делото.
В исковата молба
ищецът твърди, че между ищеца и първия ответник бил сключен Договор за аренда
на земеделска земя вписан в СВ Г.Т. под акт № 98, том IV, вх.
рег. № 1967/ 06. 06. 2011 год., по силата на който договор ищецът обработва
нива с площ от 100. 000 дка, находяща се в землището на с. Ч., община Г.Т.,
съставляваща имот № 043007, собственост на първия ответник. Срокът на договора
е за 7 стопански години, считано от стопанската 2010/ 2011 год. до 2016/ 2017
стопанска година.
Ищецът твърди, че
е бил изправна страна по договора като редовно е изплащал на първия ответник
дължимите арендни плащания в срокове и в размери съгласно клаузите на договора.
На 04. 09. 2015
година чрез нотариус на ищеца била връчена нотариална покана от арендодателя-
първия ответник, с която последният му отправил едностранно изявление за
прекратяване на арендния договор на основание чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ,
считано от 01. 10. 2015 год.
С молба, вписана
под акт № 208, том VI, вх. рег. № 3108/ 07. 09. 2015 год. в СВ Г.Т.,
арендодателят – първия ответник е вписал заличава-не на процесния аренден
договор поради неизпълнение на клаузите по договора.
На 11. 09. 2015
год. първият ответник е отдал под аренда процесния имот на втория ответник, с
вписан срок на договора от 7 години. Договорът бил вписан в СВ Г.Т. под акт №
218, том VI, вх. рег. № 3160 от 11. 09. 2015 год..
Ищецът твърди, че
в нотариалната покана, отправена до него от първия ответник не се съдържало
конкретно описание на неизпълнението, претендирано от арендодателя.
Ищецът твърди, че
изявлението за прекратяване на договора, както и вписаното изявление за
прекратяване на договора не пораждат действия спрямо него в качеството му на
арендатор по договора, тъй като се счита за изправна страна по договора.
Заявява, че желае продължаване на действието на процесния аренден договор до
изтичане на срока му на действие, както и да се ползва от предоставяните за
имота субсидии и други плащания.
Предвид горното
ищецът иска:
1. Съдът на
основание чл. 124, ал.1 ГПК да признае за установено спрямо двамата ответници
съществуването на процесния аренден договор, сключен между ищеца и първия
ответник за процесния имот.
2. На основание
чл. 537, ал. 2 ГПК съдът да отмени извършеното под акт № 208, том VI, вх.
рег. № 3108/ 07. 09. 2015 год. на СВ Г.Т. вписване на прекратяване на процесния
аренден договор, обективирано в молба с нотариално удостоверяване на подписа
под рег. № 1676/ 07. 09. 2015 год. на нотариус № 176 от С.П.С. за прекратяване
на процесния аренден договор.
Претендират се и
разноските по делото.
Така предявени
исковете са по чл. 124, ал.1 ГПК и по чл. 88 ЗКИР вр. чл. 537, ал.2 и ал. 3 ГПК.
С писмения си отговор на исковата молба
ответникът С. Петко С. е оспорил иска като неоснователен, като твърди, че
ищецът е бил неизправна страна по арендния договор, сключен с първия ответник,
че е отказвал да удостовери пред този ответник като арендодател размера и
стойността на придобитата продукция от имота му, от което следвало, че не било
изпълнено задължението да се изплаща арендното възнаграждение съгласно
договора. Оспорва представени от ищеца копия от разплащателни документи-
ведомости за стопанските 2010/ 2011 и 2011/ 2012 години, като сочи, че ищецът
не е доказал, че са му изплащани дължимите ренти за тези две години.
Изрично оспорва представените от ищеца като
копия писмени документи - ведомости за рента собственици с. Ч. и за двата
документа оспорва датата на извършеното плащане тъй като такава липсва в двата
документа и не може да се удостовери плащането на рентата в срока по договора.
Оспорва ведомостта за 2012 год. тъй като срещу името му липсвали посочена сума
и негов подпис.
Прави искания по
доказателствата във връзка са направените оспорвания.
Прави искане за
назначаване на съдебно- икономическа счетоводна експертиза за изчисляване
равностойността на дължимата му 35 % рента по години, култури, добиви и цени ,
както и да посочи датите на плащане на рентата по години за ответника.
С отговора си на исковата молба вторият
ответник П.К.П. си прави възражение за процесуална недопустимост на иска по чл.
124, ал.1 ГПК спрямо него, като възразява, че самият той не е страна по
арендния договор между ищеца и първия ответник. Прави възражение за процесуална
недопустимост и на иска по чл. 88 ЗКИР вр. чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК спрямо него.
По същество оспорва исковете като неоснователни като навежда същите доводи,
каквито изтъква и първия ответник.
По повод двата отговора на исковата молба от
ищеца е постъпила писмена молба- становище, с която се заявява, че в трайната
селскостопанска практика на арендаторите е установено изчисляването на добивите
и стойността на реализираната продукция да става общо за цялата маса на
арендуваните площи и по тази причина не е възможно тези изчисления да се правят
за отделния арендуван имот.
С оглед сключения между първия и втория
ответник нов аренден договор за процесния имот, то ищецът сочи, че има правен
интерес от завеждането на главния иск по чл. 124, ал.1 ГПК и към втория
ответник, тъй като със сключването на този последващ договор вторият ответник
се опитва да се противопостави на правата на ищеца като първоначален арендатор.
От събраните по
делото писмени и гласни доказателства, както и от заключенията на вещите лица
по съдебно- икономическата и по съдебно- графологичната експертизи, съдът
намира за установено следното :
Не се спори между страните и съдът приема за
установено, че между ищеца, като арендатор и първия ответник, като арендодател,
е бил сключен на 29. 04. 2011 год. Договор за аренда на земеделска земя, вписан
в СВ Г.Т. под акт № 98, том IV, вх. рег. № 1967/ 06. 06. 2011 год. с предмет
отдаване под аренда на недвижим земеделски имот, находящ се в землището на с. Ч.,
община Г.Т., представляващ Нива с площ от 100. 00 дка, имот № 043007 за срок от
7 стопански години, считано от стопанската 2010/ 2011 година до 2016/ 2017
година, с уговорено годишно арендно възнаграждение 35% от паричната стойност на
продукцията и със падеж на плащане на дължимото за стопанската година арендно
възнаграждение след изтичането на стопанската година- 1. октомври , но не
по-късно от три месеца от края на стопанската година- т. е. 31. 12. на същата
календарна година.
От показанията на свидетеля Р. С. П.- дъщеря
на първия ответник и съпруга на втория ответник, се установява, че между ищеца
и първия ответник на два пъти били водени разговори в нейно присъствие, при
които първият ответник е изтъквал пред ищеца, че с оглед сравнително голямата
площ на предмета на аренда- нивата му с площ от 100 декара, желае да получава
по- голям размер на дължимата му рента в сравнение с тази получавана от другите
арендодатели, като законния представител на ищцовото дружество бил давал
обещания да увеличи размера на рентата за първия ответник, но договорът така и
не бил променен в частта му за размера на рентата. По делото не са представени
от първия ответник писмени доказателства за анекс към арендния договор, с който
страните да са изменили същия в частта му за размера на рентата, от което съдът
приема за доказано по делото, че размерът на дължимата по арендния договор
рента е останал на 35 % от паричната стойност на добитата продукция.
На 04. 09. 2015 година на ищеца била връчена
подписана от първия ответник нотариална покана рег. № 1594/ 26. 08. 2015 година
по описа на нотариус № 176 с р.д. РС Г.Т., с която последният уведомил ищеца,
че на основание чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ поради неизпълнение на договора от
страна на арендатора, прекратява договора за аренда, като е поканен след
изтичането на стопанската година, която е до 30. 09. 2015 година, да му предаде
арендувания имот, както и след предаване на имота, да се въздържа от ползването
и обработката му. В нотариалната покана не се съдържа конкретно описание в
какво точно се изразява претендираното неизпълнение от страна ищеца, в
качеството му на арендатор по договора. Не е даден и срок за изпълнение
съгласно чл. 87, ал.1 ЗЗД, като след този срок при неизпълнение да бъде
прекратен договора.
С нотариално удостоверена за подписа писмена молба с рег. № 1676 от 07. 09. 2015
год., вписана в СВ Г.Т. под акт № 208, том VI, вх.
рег. № 3108/ 07. 09. 2015 год. първият ответник е вписал заличаване на
процесния договор поради неизпълнение от арендатора „ Т.- Е. „ ООД на клаузите
на договора.
На 11. 09. 2015 год. първият ответник, като
арендодател, сключил с втория ответник,
като арендатор, последващ Договор за аренда на процесния имот за срок от 7
стопански години и този договор бил вписан в СВ Г.Т. под акт № 218, том VI, вх.
рег. № 3160/ 11. 09. 2015 год.
От заключенията по основната и по допълнителната
му задача вещото лице по съдебно- графологичната експертиза е видно, че първият
ответник е положил подписи във ведомостите за получавани от собствениците на
земи в землището на с. Ч., община Г.Т. за стопанските 2010/ 2011 година и 2011/ 2012 година ренти в графата срещу трите
си имена, с което писмено е удостоверил неизгодни за него факти, а именно, че е
получил от ищеца, като арендатор рента съответно за 2010/ 2011 година в размер
на 6000 лева и за 2011/ 2012 год.- в размер на 7000 лева.
От заключенията по основната и допълнителната
му задача по съдебно- икономическата експертиза вещото лице е видно, че за
стопанската 2010- 2011 година на първия ответник ищецът е заплатил рента към
31. 12. 2011 год. в размер на 6000 лева. За стопанската 2011/ 2012 год.
към 31. 12. 2012 год. ищецът е заплатил
на първия ответник рента в размер на 7000 лева. За стопанската 2012/ 2013 год.
към 31. 12. 2013 год. ищецът е изплатил по банков път на първия ответник рента
в размер на 7000 лева. За стопанската 2013/ 2014 година към 31. 12. 2014 год.
ищецът е плати по банков път на първия ответник рента в размер на 8000 лева.
Видно от същите заключения за 35 % от
получената продукция от 100 дка земеделска земя, ищецът, като арендатор е
дължал арендно възнаграждение съгласно договора в размери, както следва :
- За 2010/ 2011 год.- 5353. 00 лева, а е
изплатил на първия ответник 6000лв.
- За 2011/ 2012 год.- 7070. 00 лева, а е
изплатил 7000 лева.
- За 2012/ 2013 год.- 6565. 00 лева, а е
изплатил 7000 лева.
- За 2013/ 2014 год.- 5825. 00 лева, а е
изплатил 8000 лева.
От горното се установява, че за три от
горецитираните стопански години ищецът е платил в повече от дължимата на първия
ответник рента и само за стопанската 2011/ 2012 година е допуснал минимално,
незначително неизпълнение в размер на 70
лева, което неизпълнение, с оглед създадената дълготрайна облигационна между
страните по договора връзка, е било компенсирано чрез значителни надплащания за
останалите три години и следва да се приеме, че с оглед разпоредбата на чл. 87
, ал. 4 ЗЗД, на това основание разваляне
на договора не следва да бъде допуснато.
Що се касае до твърденията на първия
ответник, че му се дължи рента в размер на 35% от получената от неговия-
процесния имот продукция, то на практика такова изчисление не може да бъде
извършено, тъй като в практиката при изчисляване добивите от арендувана земя,
при условие, че се ползва под аренда повече от един имот, като в случая
арендуваните от ищеца имоти са многократно повече, се взема средното количество
произведена продукция от цялото количество арендувана земеделска земя по
култури, а и за арендатора няма нормативно задължение да изготвя и поддържа
справки за произведената продукция от всеки един отделно арендуван имот. С
оглед на това, съдът приема за доказани в условията на процесния договор
горецитираните дължими за 35 % от
продукцията размери на ренти за всяка една от четирите стопански години.
При
така установеното от фактическа страна, съдът достига до следните правни
изводи:
Съдът
е сезиран с обективно и субективно съединени искове с правно основание чл.
124, ал.1 от ГПК за установяване съществуването на арендни
правоотношения(главен) и обусловен от него иск с правно основание
чл.88 ЗКИР във вр.с чл.537 ал.2 от ГПК за установяване на несъществуването на
вписано в агенцията по вписванията обстоятелство - прекратяването на посочения аренден договор. В конкретният
случай следва да се приеме, че предявените обективно и субективно съединени искове (главен и обусловен) са
допустими само по
отношение на първия ответник, като по отношение на втория ответник, който не е
страна по процесния аренден договор са процесуално недопустими и следва да се
оставят без разглеждане.
Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за установяване против първия ответник съществуване на арендно правоотношение по
договора за аренда, тъй като с
поведението си, вписвайки в Службата по вписванията прекратяване на договорите
за аренда на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ, първият ответник
недвусмислено е показал, че оспорва наличието на облигационна връзка между него
и ищцовото дружество, като правният интерес от предявяване на установителен иск
се разкрива най-добре в такива случаи, в които ответникът оспорва претендираното
от ищеца право. Правният интерес от предявения иск се определя и с оглед
същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими
откъм предмет и легитимирани страни.
Безспорно установено по делото е, че
ищецът като арендатор, е страна по посочения по-горе
аренден договор с арендодател първия ответник. Безспорно е и обстоятелството, че въз
основа на искане на ответника, в СВп Г.Т. е
вписано едностранното прекратяване на договора
от ответника. Спорът по главния иск е относно това дали са изпълнени от страна на ищеца, като
арендатор, задълженията му по договора за изплащане на дължимата на първия
ответник ежегодна рента, както
и дали е налице вписаното обстоятелство- законосъобразно едностранно прекратяване на
арендния договор.
Видно
от съдържанието на договора, в него не е уговорена възможност
за предсрочно прекратяване на
договора при виновно неизпълнение на задълженията на страните. Независимо от това, съдът приема, че по закон съществува възможност за разваляне на договора по см. на чл. 28,
ал.1 от ЗАЗ, като един от възможните начини за прекратяване занапред на
арендното правоотношение, изведен като самостоятелно основание в същия текст във връзка с чл. 29,
ал. 1 ЗАЗ с едностранно
предизвестие заради неизпълнение, уредено в чл.
27, ал.1, т.4 ЗАЗ, съгласно който чл. 29, ал.1 ЗАЗ договорът за аренда се прекратява с едностранно
предизвестие в предвидените в този закон случаи, като в редица определения,
постановени по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК, съставляващи задължителна
практика, ВКС е приел, че разпоредбата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ е императивна и
че противоречията при прилагането на нейната четвърта алинея произтичат от
неконкретността на обхвата на израза „ в предвидените в този закон случаи”,
защото на практика в закона има само един случай на прекратяване на договора
след едностранно предизвестие – този по диспозитивната норма на чл. 29, ал. 1
от ЗАЗ, който касае прекратяването на безсрочните договори. Въпреки
непрецизната законодателна техника, ВКС е приел, че чл. 29, ал. 1 от ЗЗД следва
да се съотнесе към чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, като не
е допустимо по тълкувателен път обсегът на закона да се разширява и че способът
по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ не е приложим по отношение на срочните договори
(в този смисъл определение № 424 от 05.07.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 316/2012г.,
І т.о.; определение № 789 от 17.09.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 370/2012г., ІІ т.о;
определение № 14 от 07.01.2013г. на ВКС по ч.т.д.№ 713/2012г., ІІ т.о. и др). С оглед на изложеното, съдът приема,
че процесния срочен аренден договор не е
прекратен с едностранното предизвестие, отправено от ответника. Що се отнася до
разпоредбата на чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ, това е различна хипотеза, която
предвижда, договорът за аренда да бъде прекратен и при неизпълнение - по общия
ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В случай на неизпълнение на
задължението за заплащане на арендна вноска, ЗАЗ предвижда в чл. 28, ал.1 ЗАЗ
че арендодателят може да развали договора ако забавянето е за повече от три
месеца (която предпоставка в случая е налице). Развалянето обаче е регламентирано в правната норма на чл. 87,
ал.1 от ЗЗД, съобразно която, когато
длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина
за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на
длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на
срока ще смята договора за развален. Развалянето се осъществява с
едностранно изявление на изправната страна, отправено до неизправната и то
трябва да се направи писмено тогава, когато договорът е сключен в писмена форма
(в този см. Решение
№ 257/24.03.2010 г. на ВКС по гр. дело № 508/09 г. , I г. о. ; Решение № 63
от 21.06.2013 г. на ВКС по т. д. № 1133/2011 г., I т. о., ТК, постановени по
реда на чл. 290 от ГПК и имащи задължителен характер за настоящата инстанция).
В настоящия случай ответникът не е отправил такова предизвестие до ищеца, тъй
като уведомлението от 27.06.2013г. не се съдържа недвусмислено заявена воля за
разваляне на договорите с предоставяне на срок за изпълнение и предупреждение,
че след изтичането му ще смята договора за
развален, обстоятелство, обуславящо извод
за това, че процесния аренден договор не е
развален по предвидения в закона ред и
продължава валидно да обвързва страните, при което предявеният установителен иск, при условие, че ищецът е бил изправна страна по
договора, и отделно първият ответник с нотариалната поката не му е дал срок за
изпълнение на твърдяно неизпълнение по договора,е основателен и следва да се уважи само спрямо първия ответник,
като за втория ответник същият иск е процесуално недопустим.
С оглед на изложеното и доколкото обуславящия
установителен иск е основателен, като последица от уважаването му, следва да се
приеме за доказано, че в имотния регистър е вписано едно несъществуващо
обстоятелство – прекратяването на договора за
аренда. Съгласно чл. 88 от ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде
оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 от ГПК. Следва да се има предвид, че
правомощията на съдията по вписванията не се простират в никакъв случай до
проверка и изследване на материалноправни отношения между страните по договора,
вписване прекратяването на който се иска. Единственото негово задължение,
регламентирано в Правилника
за вписванията (ПВп), е да провери дали му е представен акт, подлежащ на
вписване, и дали той от външна страна отговаря на изискванията за форма. Когато
насрещната страна има някакви материални възражения, този въпрос не може да се
разгледа в охранително производство. "Като се има предвид основната цел на
вписването - осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да
възложи на съдията по вписванията да провери материалноправните предпоставки на
вписания акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява
защитата срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят
със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го атакуват пред
съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да
бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да
бъде решен със сила на присъдено нещо." (ТР № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС).
В настоящия случай отменяването на вписването на прекратяването на арендните
договори следва да бъде постановено, защото по исков ред в настоящото
производство се установи, че не съществува вписаното обстоятелство, а именно
прекратяването на договорите за аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 90, ал. 1
от ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се
установи недопустимост или недействителност на вписването, както и
несъществуване на вписаното обстоятелство. В случая е налице третата от предвидените хипотези, поради
което следва да бъде постановена отмяна на извършеното вписване за всеки от
договорите, на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК.
С оглед изхода от делото, на основание чл. 78, ал.1 ГПК, първият ответник следва да
заплати на ищеца претендираните и заплатени разноски в производството,
съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК в размер общо на 1296.00 лева.
С оглед процесуалната недопустимост
на двата съединени иска срещу втория ответник ищецът на основание чл. 78, ал. 4 ГПК не следва да бъде осъден да заплати на втория ответник сторени от последния
съдебни разноски, тъй като доказателства за направени от този ответник разноски
по делото не са представени.
Въз
основа на изложените съображения, съдът
Р Е
Ш И :
ОСТАВЯ без разглеждане като процесуално недопустими предявените от „ Т. Е. „ ООД с.
С. ,община Г.Т., ЕИК ******, със законен представител К. А. И. срещу П. К. П.
ЕГН ********** ***, иск по чл. 124, ал.1 ГПК за признаване съществуването на
арендно правоотношение между „ Т. Е. „ ООД с. С., община Г.Т. като
арендатор и С.П.С. ЕГН ********** ***,
като арендодател, по Договор за аренда на земеделска земя от 29. 04. 2011 год.,
вписан в СВ Г.Т. под акт № 98, том IV, вх. рег.
№ 1976/ 06. 06. 2011 год. за имот № 043007 по КВС на с. Ч., община Г.Т.,
представляващ Нива с площ от 100. 00 дка, и иск по чл. 88 вр. чл. 90 ЗКИР вр.
чл. 537, ал.2 ГПК и ПРЕКРАТЯВА производството по отношение на ответника П.К.П..
В тази му част решението има силата на
определение и подлежи на частна жалба от страните в седмодневен срок от
съобщаването му до страните пред Окръжен съд Д.
ПРИЗНАВА
на основание чл. 124, ал.1 ГПК за установено в отношенията между „ Т. Е. „ ООД,
с. С., община Г.Т., ЕИК *******, със законен представител К. А. И., като
арендатор и С.П.С. ЕГН ********** ***, като арендодател, че между тях в
посочените им качества съществува валидно и непрекратено арендно
правоотношение, възникнало по повод на Договор за аренда на земеделска земя от
29. 04. 2011 година, вписан в СВ Г.Т. под акт № 98, том IV, вх. рег. № 1967/ 06. 06. 2011 год. за находящ се в
землището на с. Ч., община Г.Т., представляващ нива с площ от 100. 00 декара,
имот № 043 007 по КВС на с. Ч., община Г.Т., сключен за срок от 7
стопански години, начиная от стопанската 2010/ 2011 година до стопанската 2016/
2017 година.
ОТМЕНЯ на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537,
ал. 2, изр. последно от ГПК вписването
на едностранно прекратяване на договор за аренда въз основа на уведомление- молба с нотариално
удостоверяване на подписа, вписано в СВ Г.Т. под акт № 208, том VI, вх. рег. № 3108/ 07. 09. 2015 год., от С.П.С. ЕГН ********** от гр. Г.Т., извършено от Служба по вписванията, гр. Г.Т. по Договор за аренда от 29. 04. 2011 год., вписан в СВ Г.Т. под акт №
98, том IV, вх. рег. № 1967/ 06. 06. 2011
год. по отношение на площ от 100. 00 дка, имот № 043007 по КВС на с. Ч., община
Г.Т., поради несъществуване на вписаното обстоятелство.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК С.П.С. с гореснета самоличност да заплати на „ Т. Е. „ ООД с. С., община Г.Т. разноските по делото в размер общо на 1296.00 лева.
Решението подлежи на обжалване в
двуседмичен срок от връчването му на страните пред Д. окръжен съд.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: